出租房又爆室內甲醛檢測超標，何時讓人住的安心？租房居，居不易，即使是住在高端人才，租大品牌自如，也不例外，新找出租房入住前找甲醛檢測機構單位，但是出租房室內甲醛檢測超標現(xiàn)在頻頻發(fā)生。
近日有媒體報道鏈家旗下O2O出租平臺部分出租房室內甲醛檢測超標。據新華社調查，裝修后，部分免費房屋只通風幾天，然后就掛牌出租給租客。事件被舉報后，居民被免費給予經濟補償，并承諾無條件為遇到此類問題的租戶提供過渡性酒店住宿。此事雖是個例，但也給當下火熱的租房市場帶來冷思考。無論是租房還是購房，室內甲醛檢測指標的規(guī)范并未形成強制約束，很多人仍可能遇到房屋甲醛超標的問題，找甲醛檢測機構單位確實測甲醛確實超標了。一向以品質化、高端路線聞名的自如也出現(xiàn)這類問題，這讓外界對租房機構的管理和盈利能力產生擔憂。
在“租購并舉”的宏觀背景下，此事或許正是當下租房市場發(fā)展的一個注腳：怎么保證租賃房屋的居住品質，還需要更多細化的標準和規(guī)范；怎么強化市場化租房機構的管理和服務，還需要在減成本、降杠桿上下功夫。隨著“租購”現(xiàn)象的興起，需要制定出租房屋的具體規(guī)定11月24日，北京市昌平區(qū)龍騰苑的一位自如房客向“自如管家”（自如公司的基層社會服務管理人員）反映，所住房屋建筑找甲醛檢測機構單位進行室內空氣檢測出現(xiàn)異常可以引起我們身體不適；次日“自如管家”提出為房客免費換租或免費退租，并提供搬家服務，而當事房客希望能夠繼續(xù)居??；此后，雙方需要針對房屋內空氣產品檢測和室內甲醛檢測可能存在超標等問題進行了多次交流溝通。
12月初，此事經媒體進行報道，引發(fā)關注。自如方面承諾為遇到此類問題的房客，甲醛檢測機構單位經過室內空氣檢測超標，無條件提供過渡期酒店住宿，并在此期間企業(yè)提供一些免費換房或免費退租服務，退回押金及所有未發(fā)生的房租及服務費。雖然自如方面知識表示，其對房屋建筑裝修的所有中國家具設計材料都制定了嚴格控制標準，并且我國已經在內部啟動了國家關于公司原材料、施工技術工藝及供應商信息管理的核查，但這些具體做法并沒有回答沒有一個會計行業(yè)環(huán)境問題：租房行業(yè)從選材裝修，到出租管理，以及影響后續(xù)的運營工作服務，何時才能有相應的細化規(guī)范？
與商品房市場詳細明確的驗收流程不同，租賃住房市場，尤其是此類非中介租賃機構經營的租賃房屋，沒有詳細的驗收流程。例如，《北京市房屋租賃管理條例》雖然對出租房屋的建筑結構和設備符合建筑、消防、公安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不危及人身安全，但對裝修后甲醛處理、甲醛檢測機構單位室內空氣檢測等環(huán)節(jié)沒有具體要求。室內甲醛檢測標準（GB/T18883-2002）自2003年開始實施，沒有考慮到當今租賃市場的復雜性。
方圓地產首席分析師鄧浩志認為，在“租購并舉”的政策框架已經搭建起來、市場機構參與租房熱情高漲的情況下，租房領域的細則和標準亟需建立。具體到此次自如部分房屋甲醛超標的案例，他認為應該從上游的建筑裝飾領域入手，這是大多數(shù)室內甲醛檢測問題的主要環(huán)節(jié)。易居研究所智庫中心研究主任嚴躍進表示，租賃市場經過一年多的發(fā)展后已逐漸成長。他說: 「現(xiàn)時的框架政策已經落實，但有關樓宇安全、室內裝修等方面的具體要求仍未落實，例如裝修工程完成后需時多久才可入伙，以及租住房屋應符合什么標準等。」不可避免的是，利潤會很困難，等待時間會縮短。
雖然經過甲醛檢測機構室內空氣檢測超標更多可能來自房屋裝修設計過程中的裝飾建材，但造成房屋無法進行持久通風的根本原因，還是存在許多租房機構通過自身的商業(yè)經濟模式。以數(shù)量最多的 ziru“ ziyou home”產品為例。企業(yè)從業(yè)主端承接整棟房子，經過裝修后的家具和用具，以房間為單位對外出租。自2011年5月在北京推出以來，裕佳以其出色的生活體驗和優(yōu)質的服務迅速打開了市場。現(xiàn)在全國有超過24萬間客房。但這種房屋裝修后，往往沒有較長的通風時間處理。
據北京市東城區(qū)一位名叫姚的“免費管家”介紹，“免費朋友之家”的產品在***次租賃時通常會留出閑置時間進行通風，但考慮到成本回報，通風時間一般不會超過一個月，在后續(xù)的租賃中一般也不會閑置太久。但是因為“免費友好”一般比較干凈，服務也不錯，所以很受北京年輕白領的歡迎?！斑@背后的一個問題就在于，這類企業(yè)以提高租客入住率為導向，對于一些居住本身的功能相對是忽略的?！眹儡S進分析稱，自如這類非中介的租房平臺本身的商業(yè)模式決定了其必須精細化管理，因此在出租的時候必須考慮閑置期，裝修后入住時間越晚，閑置的時間越長，越不利于商業(yè)回報。
“很多企業(yè)其實是類似的，在三五年內它必須縮短待出租時間，這樣一來出現(xiàn)這種情況（指甲醛超標）也不奇怪?！敝性禺a首席分析師張大偉告訴記者，一線城市的這類“二房東”往往還會將客廳隔斷為一個房間，這進一步給租賃房屋的室內通風帶來挑戰(zhàn)。實際上，這類做法在租賃公司市場發(fā)展并非少數(shù)，但在我國目前的政策進行環(huán)境下并不合規(guī)。張大偉說，租房市場的需求問題依然具有強烈，商業(yè)管理模式可以決定了“二房東”式的租房企業(yè)文化必須能夠通過不斷縮短閑置時間、擴大可出租面積等辦法來創(chuàng)造盈利能力空間，而這些做法往往又有違規(guī)嫌疑。
事實上，“二房東”租房管理模式研究目前的發(fā)展仍較為緩慢而謹慎，其主要問題原因主要在于房源信息資產進行價格高企，租金回報率長期處于較低，而企業(yè)的融資環(huán)境成本維持在高位，這兩大重要因素在很大影響程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。
“很難盈利，這是一個非常突出的問題，”鄧浩志說。據鄧浩志介紹，目前大多數(shù)自有物業(yè)租賃企業(yè)，以及“兩房東”式的租賃企業(yè)無法解決利潤問題，主要原因仍然是住房成本和利息成本過高?！艾F(xiàn)在北上廣深四大一線城市租金回報率大概在1.5％到2％之間，如果按商品房算，盈利難?！编嚭浦颈硎荆艾F(xiàn)在普遍房地產企業(yè)的融資成本是7％到8％左右，如果地價下降到只是商品房價格的1/3左右，那么盈利能力提升3倍，租金回報率可以達到4.5％到6％之間，但仍然沒能夠蓋過利息成本?！?/span>
住房企業(yè)“集團軍”進局，關鍵還是在供給方面，即使大多數(shù)一、二線城市的租金與銷售之間存在差距，但租這塊蛋糕的企事業(yè)單位還是很多的。其中，一些實力雄厚的房地產開發(fā)商正扮演著“集團軍”的角色。據不完全統(tǒng)計，目前已有20多家百強房企啟動長租公寓類租房項目的發(fā)展戰(zhàn)略。如萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮在接受媒體采訪時表示，萬科計劃成為租賃行業(yè)的龍頭企業(yè)。再比如碧桂園集團總裁莫斌提出，力爭在2020年做到100萬套長租公寓。
房企“集團軍”的進入會進行進一步發(fā)展改善租房用戶體驗嗎？嚴躍進認為我們答案是肯定的?！罢嬲覂燃兹z測超標這類情況形成倒逼的，應該是房企和自持型公寓的參與。”在嚴躍進看來，這類房屋大多由專業(yè)的房企開發(fā)、裝修，在交給業(yè)主之前需經過政府部門驗收，經過甲醛檢測機構單位CMA檢測流程的出租房，擁有室內甲醛檢測CMA檢測報告相對可靠。他認為，這類由房企開發(fā)并出租的房源在租房市場上，會比中介型、“二房東”型房源更受歡迎。
但在租售比高居不下的一線城市，房企所開發(fā)并持有的租賃房源能有多大的商業(yè)前景其實也考驗想象力?！耙惶?00萬元的房子，月租金也就七八千元，租售比太懸殊了，（房地產）企業(yè)只能是以多隔斷、低配置的裝修來創(chuàng)造盈利空間。”張大偉認為，在土地價格高企的情況下，房企的入局并不能解決租房市場甲醛超標、服務不到位等問題；相反，隨著企業(yè)進入越多，有可能出現(xiàn)此類室內甲醛檢測超標負面事件的可能性更大，因為租房領域的企業(yè)競爭激烈。張大偉認為，核心的解決辦法還是增加租房用的土地供應。12月7日，北京市住建委在官網發(fā)布消息稱，目前有約12萬套國企利用自有用地建設的保障房；北京全市企業(yè)自持租賃房項目有27個，自持面積約143萬平方米；已開工朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)等5個利用集體土地建設租賃住房試點項目、房源1.28萬套，目前已入住4200余戶。
在上海，自7月份推出***租賃住宅用地以來，已售出至少15個租賃住宅用地，面積47.12萬平方米，總建筑面積近109萬平方米，預計將形成至少1.81萬套租賃供應房。這些企業(yè)試點誠然效果具有顯著，但相比存在巨大的租房需求，仍然顯得杯水車薪。張大偉認為，租賃住房土地或房源的供給方面還需要增量?！傲可俚脑?，變相地就變成社會保障房了，對整體目標市場環(huán)境沒有一個什么問題影響，跟市場管理脫節(jié)?！?/span>
出租房又爆室內甲醛檢測超標，何時讓人住的安心？鄧浩志注意到，有些不同城市的做法是，在商品房建設用地當中可以指定一部分進行專門技術用于企業(yè)發(fā)展提供租賃公司物業(yè)，他擔心這會進一步加劇房屋租售的供求關系矛盾。此外，若單純靠政府部門指定的自持物業(yè)，租賃住房的總量顯然還不夠。“所以我們要看怎么盤活現(xiàn)在中國集體用地、盤活 三舊改造 ，但這些問題相關的政策對于現(xiàn)在還不知道。”
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